泛览天下

阅读,看尽天下事

180亿元!贵州首富甩卖百强房企,浙系佳源吃得消吗

2021-09-08 01:11:56


来源:网络收购中天城投后,佳源集团相当于再吃下一个佳源国际控股的土储体量,这种规模成倍的扩张,无疑会带来不小的资金压力。


文丨西部菌

房地产行业“年内最大并购案”,在日前正式浮出水面。

8月31日,中天金融发布公告:

拟出售中天城投100%股权,并于2021年8月30日与佳源创盛签署了《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》,股权转让价款暂定为180亿元。

这笔总价180亿元的收购,定金就高达20亿元。而交易双方的来头也不小。

180亿元!贵州首富甩卖百强房企,浙系佳源吃得消吗

其中佳源创盛为佳源集团旗下,而中天金融,正是贵州省第一家上市公司,掌门人罗玉平为贵州首富,人称“罗半城”,中天城投是旗下地产业务平台。

那么,贵州首富和他的中天金融告别地产背后,有何隐情?这笔重大交易,佳源吃得下吗?

01

在分析中天金融为何出售地产平台时,我们先来简单回顾下其发家史。

官网资料显示,中天金融成立于1978年,1994年上市,是贵州省第一家上市公司,“是贵州省内成长最快、规模最大、综合实力最强的民营企业之一”。2014年,营收破百亿。

180亿元!贵州首富甩卖百强房企,浙系佳源吃得消吗

来源:中天金融公告

在贵阳以及贵州当地,中天金融还是相当有影响力的,算得上是地产龙头,代表项目包括中天·未来方舟等等。

不过2014年开始,中天金融开始顺应贵州“引金入黔”的战略,全面强化金融业务,并提出了“金融、康养、精品地产”的产业格局。中天金融的名字,也是2017年改的。

在此后的发展过程中,为了聚焦主业,中天金融一度有过几次去房产化的尝试。

比如在2018年,中天金融以246亿元对价,将中天城投100%股权,转让给贵阳金世旗产业投资有限公司,最终目的是收购华夏人寿股份,强化金融业务版图。

因为收购失败,这笔交易最终也一拍两散。

至于此次再度抛售,除了集中资源聚焦主业外,和房地产市场的环境,也不无关系。

西南地区的一些本土房企,哪怕做到地方龙头的位置,随着行业下行,在外来竞争面前依然是缺少足够竞争力的。这一点可以参照云南王俊发、广西一哥彰泰。

更何况中天城投的现有规模,以及未来的增长空间,都是相当有限的。

根据财报数据,中天城投上半年的总资产为583.03亿元,净资产为158.7亿元,营收为47.26亿元,净利润只有6.6亿元。

180亿元!贵州首富甩卖百强房企,浙系佳源吃得消吗

来源:中天金融公告

中天城投体量小,47.26亿元的半年营收,在中天金融197.12亿元的大盘子里,只占据24%左右。

接下来,中小房企的日子更不好过,加上中天金融近几年的资产负债率基本都在80%以上,存在着资金链吃紧的情况,业绩压力大,断臂求生,全面告别房产业务,自然也不会太心疼。

02

再来看看佳源集团的情况。

这次收购的佳源创盛,是佳源集团的平台之一,除此以外,佳源集团还有个上市平台——佳源国际控股。

根据官网,佳源集团1995年创始于浙江嘉兴,目前已经成长为一家集房地产开发、化工、市政园林、健康养老、服务、商业管理、文化旅游等产业为一体的控股集团型企业。

2017年,佳源集团提出了冲刺千亿销售阵营的目标。

180亿元!贵州首富甩卖百强房企,浙系佳源吃得消吗

来源:佳源国际半年报

2020年,佳源国际控股的销售额只有308亿元左右,没有完成360亿元的目标。

而据克而瑞榜单,2018年,算上其他平台的整个佳源集团,公布的销售额为875.5亿元,2019年为721.6亿元,不增反降。

西部菌发现,2020年,克而瑞房企榜单上统计口径,又换成了佳源国际控股。所以佳源集团是否实现了千亿目标,目前看有很大的悬念。

另外,佳源国际控股2021半年报显示,上半年合约销售额191.27亿元,完成率只有47%。

可见,冲刺千亿规模的佳源集团,现有的业务版图,似乎并不能支撑其增长目标。所以,近几年来,它也走出长三角,向全国各地扩张。

在佳源集团全国化拓展的过程中,有两个细节值得留意。

其一,2018年,佳源国际成立了贵阳合资公司,进军贵阳已经有提前准备。

其二,今年6月初,佳源国际控股30.98亿元在贵阳市南明区拿地,成交楼面价为8155元/平方米,创下了楼面价的纪录。

佳源集团自身对规模的诉求,加上在贵阳等地已经有涉足,所以此次高价收购,曲线方式拓展贵阳代表的西南市场,也就在逻辑之中了。

03

一边是断臂求生、聚焦主业,一边是谋求快速做大,这笔180亿元的重磅交易,到底会如何走向呢?

首先要指出的是,目前双方只是提出了意向,交易还处在筹划阶段,交易的最终方案、交易价格等,还需要根据尽职调查、审计等最终确定,存在着不确定性。

但即便交易最终落地,如此大体量的买卖,也是一场危险的豪赌,对佳源集团而言,尤其如此。

关于这点,我们可以观察佳源集团的一些财务数据。

先看作为收购主体的佳源创盛。今年上半年,其总资产为794.3亿元,净资产为238.81亿元,营收为86.22亿元,净利润为5.05亿元。

180亿元!贵州首富甩卖百强房企,浙系佳源吃得消吗

来源:中天金融公告

而去年全年,其营收为258.73亿元,净利润为18.34亿元。对比可以发现,佳源创盛的业绩明显有下滑的趋势。

再看佳源国际控股。前面提到,其上半年合约销售额191.27亿元,同比增长64%,但完成率不到一半。年底即便突破400亿元,这个规模依然难言安全。

佳源国际控股的三道红线指标,都是难得的绿档,其中上半年的净负债率,更是只有41%。毛利率32%,净利润增长24%,各项指标都不错。

但佳源集团,真的能轻易吃下吗?要知道,上市地产平台佳源国际控股,今年上半年的累计土储,一共才1867万平方米。

而中天城投方面,项目集中在贵阳、遵义、泸州三个城市,土储总建面1664万平方米,剩余可开发面积1601.5万平方米。

180亿元!贵州首富甩卖百强房企,浙系佳源吃得消吗

来源:网络

收购中天城投后,佳源集团相当于再吃下一个佳源国际控股的土储体量,这种规模成倍的扩张,无疑会带来不小的资金压力。

佳源方面表示,在强省会战略的带动下,充分看好贵阳市场的发展潜力。过去十年来,贵阳的GDP增幅,也是位列重点城市的首位。

不过,如今房地产市场整体收紧,中天系在贵阳的本土资源,能给佳源集团带来多大的利益,要打上一个问号。

而且,就整个贵州来看,强省会带动下的贵阳的周边城市,因为区域能级因素,未来的房地产市场,同样面临着巨大的下行压力。

这就意味了,佳源集团180亿元的收购,注定会是一场危险的游戏。

当然,不管是中天金融去房产化,还是佳源集团意欲快速做大规模,这些大刀阔斧的业务加减法说明,整个行业确实感受到了前所未有的压力,到了必须改变应对的时刻。