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布局商业地产板块的逻辑

2021-10-12 21:24:39


本质上我们还是看好核心内生增长,如果我们对一些地产公司来看,现在没有特别明显纯的开发地产,我们有些标的直观看上去一座商场值多少钱可以测,把它手里这些商场一乘,会发现它光商业地产估值就远远超过现在的市值,开发是白送的,在这种情况下我觉得这块无


作为男性同胞,过去对逛商场兴趣不大。实际上看了一段时间商业地产之后,我发现这是一个挺好的业务。最开始看这块应该是在2018年底-2019年初,实地走了几家,发现商业地产的内生增长是很快的。举个例子,一座购物中心,常见在小区附近,有五到六层,地下一层是超市,一层和二层可能是卖核心产品,有首饰、奢侈品、化妆品、鞋服,这些都是相对卖的比较贵的东西。三层往上有一些亲子,医美,餐饮,还有电影院。这是常见的购物中心的情况。

现在购物中心为什么人这么多?大家去的这么多?过去钱都是走电商去买东西,为什么还有这么多人逛商场呢?因为购物中心还是能解决很多线上解决不了的问题。最常见的溜娃,带娃上个课,类似于有早教、舞蹈、钢琴可能会在购物中心里头。另外朋友聚会,总不能大家线上开个视频对着吃,一般不会这样的。

很多下沉城市,比如三四线城市其实是有消费能力的,过去它的购物中心品类的比较少,它能享受到的很多品牌也比较少,火锅、茶饮,过去很多城市是没有的,随着购物中心在这开了之后,很多品牌是在其他地方跟过来的。可能在其他地方这些品牌就在这个购物中心里面,购物中心在新的地方开店之后品牌会跟过来,省去了选址、初期广告宣传你的事。这个时候,在大城市习惯了购物中心,回老家之后发现什么也没有的时候,只要出了一座购物中心,就会成为大家主要活动的区域。拿北京举例,之前我们在西南三环这块调研一座购物中心,有住在周边的小伙伴说的也很直接,这座购物中心开之前,吃饭就必须得蹬自行车3公里到旁边的某某广场去吃。开了这座购物中心之后,周边3公里的住户,包括写字楼,肯定都来吃饭,每天晚上都排队。购物中心其实解决了很多线上解决不了的问题,另外只要有人流在,店铺会源源不断的来,所以内生增长是很快的。

给大家举个内生增长模型的例子,我们拆商场模型的内生增长,每一个店铺一般跟商场签合同一签签3年,在3年之后合同期内的内生增长,非餐每年增长7%的租金,餐饮增长5%,每隔3年重签一次合同,这个合同重置可能要涨10%到15%的租金,每一座商场每年还有15%左右的调铺比例,你的铺在一楼最贵的地方,你卖的没那么好,你往上行,我给你减租金,你腾个地,我招个更好的商铺来,这个比较常见于什么呢?有些商场刚开始追求开铺率,所有店铺都是开的,初期很多店铺没有完全的精挑细选,包括有的时候也要自己去试,一年之后他发现你在这个地方卖的没那么好,你往上行,我再换其他铺过来。

这种情况下,光靠这几个内生增长每年大概有15到20个点,包括现在很多商业地产公司还在源源不断的开店,同店增长20%、30%,整体商业这块的内生增长就显得非常高了。本质上我们还是看好核心内生增长,如果我们对一些地产公司来看,现在没有特别明显纯的开发地产,我们有些标的直观看上去一座商场值多少钱可以测,把它手里这些商场一乘,会发现它光商业地产估值就远远超过现在的市值,开发是白送的,在这种情况下我觉得这块无论是估值还是业绩提升空间都非常大,这是为什么我在这块放了相当大的比例的原因。​​​