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那些出身高贵且异常优秀的央企(上)

2022-01-11 13:20:01


(探海者计划成长路径 图片来源:官网)04 金茂中国金茂控股集团有限公司(简称“中国金茂”)是世界五百强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业,于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市(股票代码: HK.00817)。


中国房地产有三个红利阶段: 2002年之前是土地红利阶段,“招拍挂”之后是金融红利阶段,而“三道红线”之后是管理红利时代 。可以说,2021年的中国房地产正经历一场“去伪存真”的大洗牌。

房企之间的销售增速出现巨大分化,曾经的地产黑马纷纷掉队,财务稳健型表现相对稳定。城市进程由原来的“野蛮扩张”模式,迈向 “精细化经营” 模式。房地产也从粗暴式的 “拿地-盖楼-回款-再拿地” 模式,向城镇运营服务商模式转变。但总而言之,中国地产终归是迈向了一个 理性、稳健、窄幅 箱体前行的新阶段。

对于活下来的企业,真正的蜕变和发展机遇才刚刚开始。

根据最新地产10强排名中,仅有3家民企,其余7强全是央企/国企,民企与央企的“二八格局”大致形成。 拥有资金优势的央企、国企地产企业,在土地市场风生水起。

在第二批集中供地中,房企积极性、参与度和溢价率明显降温,许多土地流拍,而央企成土拍市场拿地的“主力军”。

土地是房企行军的粮草,更是房地产生产线上的原材料,土地储备“断粮”无疑将导致后续发展受阻。 政策收紧叠加融资成本高企的大环境下,央企地产企业拥有了逆势增长的底气。

提到这些央企,我们将会分三期给大家慢慢讲述,今天我们就来聊聊这些相对市场化在港股上市的四家企业, 中海、华润、远洋、金茂

那些出身高贵且异常优秀的央企(上)


01 中海

中海地产总部在香港,隶属于中国建筑工程总公司,作为“三道红线绿档、利润王、被誉为拥有最健康资产负债表”的稳健选手。

上半年中海地产的成绩单十分不错:

  • 2021年上半年销售 2072.1亿 ,行业老六,同比增 20.5% ,且未来5年力争“双位数”增长;
  • 半年净利润 207亿 ,净利率 19.3% ,无论利润率,还是利润额,皆引领行业;
  • 加权平均融资成本低至3.6%,可能是地产圈融资最便宜的选手;
  • 净负债率32.54%,权益拿地占比95%,权益拿地仅458亿,完成预算1650亿的28%;
  • 合计土储达 9224万平米 ,足够四五年左右开发,家底充足;
  • 商业营收25亿,同比增23.3%,2025年力争120亿。

早在几年前,中海就判定中国房地产市场16万亿规模还会持续较长时间,比如3到5年都有可能,而如今2019年,2020年规模天花板不断微增长,也实证了之前这一判断。

事实上,2021上半年,国家统计局公布上半年销售9.3万亿,增长惊人。但对2021下半年,中海地产董事局主席颜建国强调: “短期来看,当前房地产市场存在一些波动因素,下半年增速可能会适当降低。但考虑到GDP增速引导是6%到8%,因此下半年降下来其实也正常。”


如今整个业内也判断,2021年房地产销售额破18万亿,是大概率事件。对住宅看多,但中海对未来规模增速只是保持双位数增长。

事实上,2021上半年前十房企合约销售总金额达到26194.58亿元,平均25%的增长率。

对中海而言,这两年的对标对象,已不仅仅是国内华润、龙湖等标杆房企,而且在同步关注和对标霍顿、西蒙、帕尔迪等欧美成熟房地产市场的龙头企业发展之路。

在这一系列对标之后,中海也形成了自己的认知和战略选择。

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(图片来源:网络)

中海在最新的十四五战略确立了独特的 “982”战略布局 ,并把整个中海的业务航道分为 “今天,明天、后天” 三个层次。即:

  • 今天业务 90% 的业务仍然做住宅开发;
  • 明天业务 8% 业务是购物中心、写字楼、星级酒店、长租公寓等商业运营;
  • 后天业务 1%-2% 开拓新业务,比如数字科技、供应链管理、新能源新基建、教育、康养、物流产业园及上下游产业投资等。

从这个战略我们可以看出,未来5年,中海主要业务依旧以住宅开发为主!同时一个新变化是被 强化的8%的“明天型”的业务 。即中海开始加速商业地产赛道,每年保持约8%的持续投入,这是中海多元航道扩张一个新信号。

即使在城镇化尾期,房地产开发依旧不会消失,加上中国核心一二线城市存量、旧改开发市场更巨大,中国人对买房,人居需求相对老外更有几千年的情结,这也意味着,未来“剩者为王”的龙头房企虽然规模有所高位下滑,但依旧有相对可观的体量。

所以, 降低对“单纯规模崇拜”的诉求,未来转向利润的增长,财务稳健的修复,相关多元化转型的战略方向 ,或许更为可取。

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(图片来源:网络)

“海之子” 是中海地产面向应届毕业生进行校园招聘的雇主品牌的形象符号,是中海地产的 “校园雇主品牌” 。现已发展出 研习计划、实习计划、招募计划、体验计划、启航计划和锤炼计划 6大子品牌的人才吸纳、培养和使用系统,在行业内率先针对大学生这一优质人才群体建立体系化的人力资源管理价值链条。

作为公司人才战略的核心组成,“海之子”的品牌化招聘、规模化吸纳、系统化培养和机制化管理的步伐,自信而坚定,始终引领行业人才发展的潮流。海之子品牌在公司稳步发展中诞生;在社会形势变化中成长;在市场跌宕起伏中发展;在企业战略升级中壮大,不断走向成熟。

02 华润

华润置地隶属于华润集团,是一家综合性的地产开发商,在国内众多城市中均有项目和土地储备,国内房地产行业盈利最高的企业之一。

华润置地经历了三次重要转型:

  • 第一次转型,华润置地上市 确定发展战略
  • 第二次是随着首个万象城综合体开业,由单一住宅开发模式向 “住宅+综合体” 双轮驱动的模式转型;
  • 第三次是向 城市综合投资开发运营商转型 ,现在也已经有了华润的代表作。目前华润推动了28个片区统筹项目的研究,统筹规划面积达129平方公里。

8月27日,苏州市政府与华润(集团)有限公司签署战略合作框架协议, 在电力、燃气、城市建设运营、医药、商业、产业基金 等领域全面深化合作。“十四五”期间,华润集团在苏州总投资将超500亿元。

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(图片来源:网络)

根据合作协议,在燃气领域,华润集团将加强与苏州企业的合作,积极配合完善苏州地区管网建设,提升气源保供能力;在电力领域,双方将在新能源开发、利用上深化合作,面向分布式能源、氢能等前沿领域加大探索力度;

在城市建设运营领域 ,将在片区综合开发、商业运营、城市更新、文体场馆建设运营、TOD综合体开发等方面加强合作;

在医药领域 ,华润集团将在苏州工业园区设立医药价值链创新性公司、专业化总部公司,参与搭建苏州工业园区生物医药综合服务平台;

在商业领域 ,华润万家将在苏州加强高端业态、标超和大卖场等业态的门店建设,积极将苏州优质产品供向全国;

在基金领域 ,华润集团将发起设立TMT、人工智能、健康及消费升级等产业基金,大力支持苏州创新发展。

国家在“十四五”规划和 2035 年远景目标中明确指出 ,“ 分级分类推进新型智慧城市建设”“建设智慧城市和数字乡村” ,数字决定命运,智慧引领未来。智慧城市将通过更多的数据汇聚,包括经验汇聚、方法汇聚,来实现更好的感知、协同、洞察和创新,实现城市治理模式突破,产业模式突破,服务模式突破和发展理念突破,发挥智慧的真正价值 。

华润集团未来会更加坚定推动 智慧城市及“数字中国” 建设。

华润置地各业务面向国内外重点高校选拔优秀应届毕业生的校园招聘品牌“ 百匠新人 ”,坚持以匠心树人,以匠才营国的人才战略,倾注公司最优资源全方位、系统性培养,助力其快速成长,打造华润置地中高级管理人才梯队,成就巨匠理想。

华润置地坚持内生式人才使用策略,关键岗位以内部培养为主, 公司60%以上的中高级管理人员均为校招生。

根据校招生培养发展规划,开展 “三年培养计划”, 首年融入胜任、次年专业进阶、三年独当一面。三年后评估优秀者纳入“加速发展计划”,以轮岗、挑战性任务等历练方式持续培养, 成为华润置地各业务的骨干力量

03 远洋

远洋集团控股有限公司创立于1993年, 并于2007年9月28日在香港联合交易所有限公司主板上市 (03377.HK),主要股东为中国人寿保险股份有限公司及大家人寿保险股份有限公司。

远洋集团以 “建筑健康和社会价值的创造者” 为战略愿景,致力于成为以投资开发为主业、发展开发相关新业务的综合型实业公司,主营业务包括 住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链 服务,协同业务包括 房地产金融、养老服务、物流地产、数据地产 等。

在中国高速发展的80余个城市中,远洋集团已累计开发运营600余个项目。

住宅开发方面,远洋集团秉持 “建筑·健康” 核心理念,已形成 “春秋系”、“万和系”、“山水系” 三大核心产品系列;

不动产开发运营方面,成功打造了成都远洋太古里、北京颐堤港、北京远洋大厦、北京国寿金融中心等城市地标;

物业服务方面,旗下远洋服务于2020年底在港交所主板上市(06677.HK),并荣列中国物业服务百强企业TOP20;

此外,远洋集团还拥有远洋建设、远洋装饰、远洋生态、远洋机电等营造专业公司,致力于为建筑建造行业提供优质的全产业链服务。

协同业务方面,远洋资本作为一家专注于从事另类资产管理的专业机构,资产管理规模突破1300亿元;"椿萱茂"作为远洋集团旗下高品质、国际化 养老服务品牌 ,已在北京、上海、广州、天津等城市落地生根。

那些出身高贵且异常优秀的央企(上)

(远洋品牌家族 图片来源:管网)

12月8日,远洋集团发布11月业绩简报显示:今年1-11月 共实现销售额约为1207.3亿元,销售面积671.6万平方米 ,继续保持增长。2021年9月,远洋集团还发行19.5亿公司债,提前完成年内再融资。

与此同时,远洋集团的“南移西拓”“城市深耕”战略取得明显成效。据2021半年报显示,远洋集团北京、环渤海、华东、华南、华中及华西六大区域分别占销售额的24%、18%、22%、15%、21%,其中“南移西拓”地区占比为58%, 同比提升8个百分点。

12月16日,远洋集团(03377,HK)发布公告,远洋集团与第一大股东中国人寿保险股份有限公司(以下简称“中国人寿”)正式订立金融框架协议,规模达150亿元人民币,引发市场高度关注。

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(图片来源:网络)

12月16日,远洋集团与中国人寿共同发布公告,宣布双方正式订立金融框架协议,中国人寿可根据其投资需求,认购远洋集团发行的金融产品,金额上限为三年内150亿元。

有业内人士指出,中国人寿可借此丰富投资品种,获得更好的投资回报;与此同时,远洋集团也可优化债务结构,为聚焦主业、增强可持续发展能力提供有力支持。

远洋除了拥有稳健的体系,其人才建设也非常完善。 探海者项目 是远洋集团打造的统一适用于地产开发板块、不动产运营板块及资本运营板块的高潜应届生人才发展项目,助力应届生快速成长为远洋集团的核心骨干力量。

作为众多高管的摇篮,加入远洋集团“探海者”项目,不仅将获得丰富的学习培训机会,还将有机会参与公司的重点项目,在实战中迅速提升能力。

  • 系统性学习安排

结合探海者成长规律,在培养周期内安排三次集中训练营(入职训练营、专业能力进阶营、管理结训营),同时通过探海者学习地图系统学习专业课程、课题研究等方式不断提高业务水平,加速培养成公司的骨干力量。

  • 双导师培养机制

为每位探海者配备一位专业导师及一位人力导师,分别对其进行专业技能、工作习惯和职业素养等方面的指导。

  • 重点项目参与、岗位轮换

探海者将有更多机会参与公司重点项目,通过担责与历练加速成长;同时以成长为目标进行横纵向轮岗,全面了解各业务领域,转换工作视角。

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(探海者计划成长路径 图片来源:官网)


04 金茂

中国金茂控股集团有限公司(简称“中国金茂”)是世界五百强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业, 于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市 (股票代码: HK.00817)。

中国中化控股有限责任公司是由中国中化集团有限公司与中国化工集团有限公司联合重组而成,业务覆盖生命科学、材料科学、基础化工、环境科学、橡胶轮胎、机械装备、城市运营和产业金融八大领域,是全球规模最大的综合性化工企业。

中国金茂以 “释放城市未来生命力” 为己任,始终坚持高端定位和精品路线,在以品质领先为核心的“双轮两翼 " 战略基础上,聚焦“两驱动、两升级" 的城市运营模式,致力于 成为中国领先的城市运营商

基于对城市潜能的远见,中国金茂整合国际领先的优质资源,引进合理互生的城市规划理念,实现区域功能和城市活力的全面提升。 目前,公司已稳健布局五十余座核心城市,并成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。

作为先行者,中国金茂以先行优势已经收获大量优质土储,而今,终于到了城市运营的收获期。

而这些,都体现在了中国金茂8月24日公布的半年报成绩单上:

* 上半年收入284.56亿元,较去年同期增长了135%;

* 合同销售金额1301.5亿元,同比增长27%;

* 上半年回款达1229亿元,回款率超94 %,属行业前列。

半年销售、回款均超千亿,印证了金茂在销售上的一贯优势。

财务表现上,金茂降负债、强管控的效果也很显著:

* 杠杆比例降至40%;

* “三道红线”保持全绿;

* 公司融资成本下降至4.01%。

除了提升城市运营占比,改善土储结构外,金茂在打造产品力和品牌口碑上建树不断。

“金茂府” 作为国内豪宅知名IP,在今年上半年实现了多城热销:

* 北京颐和金茂府的半年签约金额35.5 亿元;

* 北京东叁金茂府签约38.7 亿元;

* 深圳龙华金茂府上半年累计签约35.2亿元;

* 义乌福田金茂府签约销售44.0亿元。

凭借 “金茂府” IP带来的城市深耕,截止到8月,中国金茂旗下销售额过百亿的城市也已经达到5个,分别是北京、杭州、青岛、南京、上海。

主营业务表现良好之外,金茂酒店也在不久前完成5大自有品牌发布, 标志着由重资产为主的酒店业主公司转型为轻资产为主的酒店资产管理公司。

同时,金茂财务及资本结构持续保持稳健, 三道红线全部转为“绿档”实现“零踩线”稳健增长 。在“双轮两翼”发展战略逐步走向成熟期之际,金茂逐步展现出了强劲的战略底盘, 以资金充裕、精益运营为核心 ,走出了全新的格局。

金茂大力发展城市运营,通过整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源优势,并多元化的资源引入,构筑“城-人-产”新生活方式,金茂不仅成功培育出公司的第二增长曲线,也为中国城市化提供了高质量升级发展的关键助力。

报告显示, 2020年中国金茂新增城市运营项目7个 ,中国金茂 1417万平方米 的当期新增土地储备面积,44%的二级新增土储均来自城市运营项目。

截至年末,中国金茂累计获取的城市运营项目已 达到27个 ,均位于一二线核心城市以及活力城市群周边,这些城市运营项目城市能级强、发展潜力大。

金茂的管培生计划为 “方舟生” ,致力于打造一支 高素质、高潜质、善创新,传承金茂文化基因与价值理念 的复合型专业和管理人才队伍。

方舟生由 中国金茂总部和金茂商业 联合培养,培养中通过 “跨层级与专业轮岗实践、成长+专业导师辅导、集中+个性化全维度培训” 相结合方式,打造高度认同并践行企业文化、具备复合型实践经验、明晰未来职业发展路径的企业专业精英和管理精英。

雪崩过后,3年前郁亮高喊“活下去”,李嘉诚的甩卖,都成了行业的“警世预言”。

那些出身高贵且异常优秀的央企(上)

(图片来源:网络)

在当下的房地产经营环境下,能活下去活得好活得久的,肯定是少数人。而走过了这场暴风雨,活下来的企业一定将成为行业的领先者。

疯狂的房地产掘金时代已经终结,房地产也已开始回归行业本质,在房地产的“理性经营”时代,只有坚守价值创造的企业才能真正“活下去”,国有资本体系的支持也至关重要。 在这方面,央企地产机构显然更有优势。

未来随着房地产越来越难,以及政策的加码调控,相信未来5到10年,爆雷的房企,缺乏竞争优势的房企都会给予大型优秀房企的众多收并购机会。

未来大鱼吃小鱼,大鱼吃大鱼会相对地产上半场将会“更常见,更持久,更大体量”的出现,下半场我们拭目以待。