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试比较“预约过失责任”与“缔约过失责任”

2022-07-01 19:28:33


原审判决在认定案涉土地使用权转让合同无效的情况下,将有效合同才应支持的可得利益损失错误记入无效合同的缔约过失责任赔偿范围,应予纠正;但在案涉土地使用权转让合同实为有效的情况下,园艺公司的赔偿范围应以其转卖违约行为所获取的利益结合其过错程度加


预约过失和缔约过失都或是缔结合同过程中形成的责任,两者法律基础和义务来源各不相同,但表现形式又具有相似之处。

一、预约过失责任

1.预约能否构成合同全部要件

《民法典》第495条规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

上述法条构成对预约合同概念的初步理解,是指当事人之间约定在将来某一定时间或期限内应当订立合同的预先约定,也叫预备合同或合同预约,它也是缔约当事人之间的一种合意,只要意思真实,不违背法律法规强制性规定,当预约成立之后,就会产生预约的法律效力,该效力是表明双方当事人在将来一定期限内订立本约的意思表示,而将来应当订立的合同叫本约或者本合同。

预约是和本约从性质上看相互独立但又相互关联,尽管预约是为了订立本约合同而订立的,而且是在订立本约合同的过程中订立的,但当事人已经就订立预约形成合意并且该合意具有相对独立性,因此可以与本约合同相分离,作为独立的合同类型。

2.预约合同的表现形式和法律效力

(1)通常生活中常见预约合同的表现形式是认购书、订购书、预定书等,其法律效力来源分为内部和外部,内部效力源于当事人的“合理信赖”,即预约合同成立后,使相对一方有合理理由信赖对方将于约定的日期或期限订立本约,或将为订立本约做一定的准备;从外部效力看,生活中订立预约合同的,一般都是交易金额比较大,或交易内容比较重大的事项,为慎重起见所为,比如当下的商品房买卖合同,不仅金额巨大,有些合同还常常与特定的目的有关,比如户籍、学籍以及与之相关联的特定落户时间等等,如果不从外部特征考虑其效力,卖房肆意毁约,将严重损害卖方的合法权益,违背市场诚信原则。

(2)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

从中可以看出,认购书(含订购书、预定书,意同)不仅从法律上给予外在表现形式的肯定,还明确规定了违约的法律后果,因此,预约合同具有独立的法律地位,违反预约合同的要承担相应的违约责任。

3、预约与本约的区别方式

判断一个约定是预约还是本约,法律的本质是探求当事人真实意思表示,但从外在表现上,大致可以从以下几点区分:合同基本要素明确、合致,其他事项规定明确,已无另行订立合同必要的,为本约,而如果意在为将来订合同履行,如“初步协议”“意向性协议”等,应当认定为预约。


【案例1】未按认购书约定与原告签订商品房预售合同构成违约,对原告造成的损失承担赔偿范围包括原告利益机会的丧失。

案号:北京市通州区人民法院(2017)京0112民初28614号民事判决书

法院认定:认购书的签订系各方当事人真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应为有效,中鑫源称签订认购书时预售许可证已过期,认购书应属无效的主张,缺乏法律依据,本院对此不予采纳。现中鑫源未按认购书约定与原告签订商品房预售合同构成违约,应对原告因此造成的损失承担赔偿责任。关于损失的具体数额,相对于本约而言,违反预约的行为既是预约违约行为,也可以视为是本约之缔约过失行为,预约违约的损失在总体上应相当于本约缔约过失责任范围,预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。原告与中鑫源、华尔行签订了认购书,并按照认购书约定的支付款项的时间进行筹备,放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会,因中鑫源的违约行为,使这种机会损失变为现实损失,属于原告信赖利益损失的范围,本院根据双方认购书的签订情况、履行情况及违约情况综合认定该损失的具体数额为10万元。


二、缔约过失责任

1.什么情形下属于“缔约”行为

《民法典》第五百条规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:

(一)假借订立合同,恶意进行磋商;

(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

(三)有其他违背诚信原则的行为。

从上述法条中可以看出,缔约过失属于损害赔偿责任,是指在合同缔结过程中,当事人因自己的过失致使合同不能成立,对相信该合同为成立的相对人,基于此项信赖而生的损害应负的损害赔偿责任。

缔约过失责任的法律基础是诚实信用原则,是以此为补偿缔约相对人损害后果的民事责任方式。建立缔约过失责任有助于保护交易安全,可以规范人们在缔约过程中恪守良性交易行为准则,禁止商业欺诈,促进公平交往。

2.缔约过失的法律责任

缔约过失责任因为表现手法以假借订立合同,恶意进行磋商。故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等进行,和预约责任相比较,属于主观上存在恶意和欺诈性质,因此需要承担欺诈行为的惩罚性法律后果。


【案例2】在合同一方出现违约但不至合同目的根本无法实现时,另一方借此将涉案标的高价出售他人的行为,非但不属于善意守约方,而且将以缔约过失承担违约责任。

最高人民法院(2021)最高法民申7115号民事裁定书

关键词:建设用地使用权转让合同纠纷

案情:园艺公司作为该国有划拨土地使用权的出让人,于2007年8月5日和15日与瑞元公司先后签订案涉《土地使用权转让合同书》和《动迁补偿合同书》,约定将案涉153,198平方米国有划拨土地使用权以306元/平方米的实际价格转让给瑞元公司,转让总价款为4688万余元。在合同履行过程中,瑞元公司共支付土地转让款31,918,291元,实际受让了32,986.87平方米土地使用权,并经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权的出让手续;剩余120,211.13平方米土地使用权,因园艺公司以均价不低于1600元/平方米的价格转让给了他人,并经政府批准办理了土地使用权出让手续。瑞元公司遂提起本案诉讼,诉请园艺公司返还履行不能部分的土地转让款并赔偿损失。

法院认定:瑞元公司虽迟延付款,但园艺公司并未主张解除案涉土地使用权转让合同,而是在履行上述合同过程中,径行将该120,211.13平方米土地使用权高价转让给他人,双方在签订案涉土地使用权转让合同之前,已通过相同方式签订过两个批次的土地使用权转让合同,且均已实际履行完毕。由此可见,案涉土地使用权转让 合同履行不能的主要过错在于园艺公司为获取更多的利益违约将土地使用权另行转让所致,而非在于瑞元公司迟延付款 。据此,原审认定园艺公司应就瑞元公司的损失承担70%的赔偿责任。

原审判决在认定案涉土地使用权转让合同无效的情况下,将有效合同才应支持的可得利益损失错误记入无效合同的缔约过失责任赔偿范围,应予纠正;但在案涉土地使用权转让合同实为有效的情况下,园艺公司的赔偿范围应以其转卖违约行为所获取的利益结合其过错程度加以计算。故原审判令园艺公司应当向瑞元公司承担108,887,241.55元(155,553,202.22元×70%)的裁判结果正确。据此,虽园艺公司有关原审判决错误认定缔约过失责任赔偿范围的再审理由成立,但鉴于原二审裁判结果正确,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定之精神,本院对原二审判决予以维持。



结语:

由于预约和缔约过失均有保证“本约”有效签订的共同目的,二者有许多相似之处,但二者也存在一定的区别:

(1)义务基础来源不同。预约责任以预约合同的成立、生效为前提,是一种违约责任;缔约过失责任是违反先合同义务,而先合同义务是基于诚实信用原则而产生的法定义务。

(2)责任形态不同。违反预约合同承担违约责任,缔约过失责任是一种实际损失赔偿。

(3)举证方式不同。违约责任中守约方无须就违约方是否有过错承担举证责任,而追究缔约过失责任,应举证证明对方当事人在订立合同过程中存在过错,自己方的实际损失(包括可预期利益的间接损失),以及二者之间的联系。