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年报点评|世茂集团:坚守稳健 步步为先

2021-04-06 03:09:02


2020年,世茂的盈利面继续稳健增长,实现营业收入1353.5亿元,同比增长21.4%;实现毛利额396.7亿元,同比增长16.2%,毛利率达29.3%,维持在行业优势水平;核心利润增长至191.4亿元,同比上升24.9%,股东应占核心利润


2020年,部分房企试图改变步调,从单一区域加速转向全国布局,加快低能级城市去化,以短期效益的降低换取变换赛道的机会。不过,对于早已踏上高质量、高运营发展道路的房企而言,它们当下思考的是更加长远的未来。

近年来,世茂集团(813.HK,下称“世茂”)在规模道路上策马扬鞭,但并未忽视增长的质量——世茂曾主动放缓对规模的要求,率先追求有质量的增长,将规模与利润并重,规模效应的良性循环逐渐显现——在行业规模降速、盈利收窄、“三道红线”等大背景下步步为先。

去年,不仅是世茂深度聚焦利润之战的第一年,也是其进入高质量发展阶段的第四年。集团在增速跑赢行业的同时,实现营收利润逆势双增,以稳健的财务水平全面达标“三条红线”,深化“大飞机战略”培养长周期的发展能力。

销售规模破三千亿 排名晋升增速领先

规模跳涨,是近年来世茂发展的首要特点。

自2017年跨越千亿门槛之后,世茂仅耗费两年时间就超越了两千亿规模,2020年销售额更是同比增长15.5%至3003亿元,在超额完成年度目标的同时,迈入三千亿大关。

这一切都得益于世茂的未雨绸缪。为踏准发展周期,世茂曾于2015-2016年主动放缓对规模的要求,进行去库存的优化调整。此后,世茂制定了一个为期五年(2017年-2021年)的发展计划,其核心正是实现销售规模的快速攀升。

得益于规模的快速增长,世茂赢得了行业前十卡位战,并在连续三年间稳步上升。行业机构榜单显示,2020年世茂的行业排名晋升至第八位。

实际上,世茂不会受排名所累,也没有给予自身过大的增长压力,其近年来的销售目标相较实际增速均较为保守。在世茂集团董事局副主席、总裁许世坛看来,世茂只要每年保持进步,就必然会在行业中前进,至于前进的名次,并不如跑赢行业增速重要。

2019年,对标行业前20强房企20%的平均增速,世茂将增速推至45%以上。如今,世茂的对照组已缩小至行业前十,面对规模越大增长越困难的阻力,集团再次跑赢同规模房企——以15.5%的增速超过Top10房企平均9%的增速,同时实现销售均价1.75万元/平方米,超过Top10房企平均1.26万元/平方米的销售均价,表现坚韧。

与近年来设定的稳健目标相同,世茂将2021年的销售目标定在了3300亿元,目标增速10%以上。按其5500亿元的可售货源计算,完成60%的去化率即可达成目标。

打好“利润之战” 多元业务稳中有增

随着“土地红利”时代远去,去年房地产行业利润空间收窄的现象愈发凸显,高质量增长、精细化管理成为房企业绩会的高频词汇。

世茂在接连实现规模攀升,完成自我超越之后,进一步调速换挡,继续夯实长期价值的稳健可持续竞争力。在世茂的发展视野里,规模与利润早已被置于同一地位,并在近年来平衡着二者的水平。

2020年,世茂的盈利面继续稳健增长,实现营业收入1353.5亿元,同比增长21.4%;实现毛利额396.7亿元,同比增长16.2%,毛利率达29.3%,维持在行业优势水平;核心利润增长至191.4亿元,同比上升24.9%,股东应占核心利润152.2亿元(包含物业股权处置收益),同比上升45.2%,核心利润增速超20%,盈利能力稳步提升。

值得一提的是,世茂的物业板块与多元化板块均克服了疫情的不利影响,在2020年稳健提升,成为其有质增长的底色。

其中,世茂的物业结算收入同比增长19.8%至1261.3亿元,结算面积同比增长18.3%至830.6万平方米,结算均价为15187元/平方米,维持在高位。

得益于“大飞机战略”的稳步推进,世茂多元业务收入占比实现逐年提升,同比增至6.8%。集团实现多元业务收入86.3亿元,同比增长33%,在疫情的不利影响下计划完成率仍达99%。其中,商娱收入19.6亿元,酒店收入16.4亿元,服务收入50.3亿元。

如果说世茂规模的增长是未来营收的基本盘,那么多元业务便是其长期流动性与穿越长周期的保障。

年内,世茂持续拓宽发展航道,服务、酒店、商业及主题娱乐发展愈发稳实:世茂服务在上市之后交出亮眼答卷,在管面积、营收均快速增长,并着手解决独立性、增值服务等行业痛点;世茂酒店实现签约32个项目,为中国酒店业及城市再添新地标;商业及主题娱乐方面,多个业态入市开业,加速实现世茂对城市的深度赋能与扎根。

“三道红线”全达标 高运营优势凸显

当下,“三道红线”、“两集中”等政策的推出,正在倒逼房企寻求在“管理红利”时代长效发展的新道路。其中最为重要的指标,便是债务与流动性。

对于长期实行稳健财务政策的世茂而言,预先的严格调整已经为其在政策推出前打下了足够基础,为当下及长期的发展留出了足够的时间与空间。

2020年,世茂延续了此前优秀的净负债率水平,同比下降7.1个百分点至50.3%,已连续9年维持在60%以下;实现资产负债率(扣除预收款)68.1%;现金短债比(扣除预售监管资金)达1.16倍,成功由“黄档”转“绿档”,将各项金融风险指数控制在安全线以内。

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸在业绩会上表示,世茂已经将“三道红线”指标内化为内部管控,即使没有外部政策也在一直进行稳健的财务控制,在房企精细化管理的形势下,集团的高运营优势将持续凸显。

与此同时,世茂的负债结构持续优化,并以优秀的内生、外融水平充分支持集团的流动性。其中,世茂1年内到期负债占比仅25%,1-5年期负债占比达66%,5年期以上负债占比9%,长短期债务结构合理。以债务种类计,世茂银行借款及其他占比达57%,公开市场债券占比达43%,融资结构健康。

在内生方面,期内世茂实现回款2252亿元,同比上升15.5%;现金及银行存款684.7亿元,同比上升14.8%。

在外部融资方面,世茂保持渠道畅通,年内与境内外约60家金融机构稳定合作,持续扩大合作银行范围,年末约有700亿元未动用金融机构融资额度。受益于集团多元的融资手段,世茂融资成本继续维持低位,2020年融资成本约5.6%,连续4年处于6%以下;固定利率债务超过63%,未来利率水平将持续稳定。

严格的财务内控管理亦带来评级机构对世茂的肯定,惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级;穆迪为Ba1,标普为BB+,年内均由“稳定”调升至“正面”,再升一级即为投资级。各主体国内评级均为AAA最高评级。

前瞻布局核心区域 土储红利加速兑现

在良好债务结构与充裕流动性的支持下,世茂近年来得以放开手脚持续补充粮仓,为长期发展进行铺垫。

2020年,世茂新增100块土地,权益前土地总价约908亿元,新增货值2860亿元。在新增的1535万方土储中,一二线及强三四线城市货值占比86%。

截至2020年末,世茂权益前土地储备约8175万平方米,货值约13800亿元,同比增长6%,遍布超100个核心城市,434个项目。在货值分布上,一二线及强三四线城市货值占比达90%。其中,大湾区货值3950亿元,长三角货值3450亿元,华北区货值2500亿元,福建区货值2400亿元。

不难发现,世茂依托前瞻性的战略思维,聚焦精准投资,深耕高活力经济区域与核心城市群,为销售转化及利润空间提供了有效保障。

得益于核心城市群的凸出产能,2020年世茂一二线及强三四线城市业绩贡献达90%,较2019年提升3%。三大国家战略城市群产能增长强劲,其中长三角业绩超900亿元,大湾区业绩超450亿元,京津冀业绩超330亿。而福州、北京、广州等TOP10核心热点城市产能贡献达1500亿元,有力保证了集团高品质的稳健发展。

世茂前瞻优化的土储红利将在2021年加速兑现,预计年内可售货值超5500亿元,其中核心城市群货值布局达3900亿元。

与此同时,面对今年推出的集中供地政策,世茂也已预留充分资金,准备积极参与。世茂管理层认为,在布局上,推出集中供地政策的城市与世茂深耕区域有所重叠;在成本上,期待政策能让热门区域低价有所回落;在资金上,集团始终对区域进行正向现金流管理,合理铺排投资预算。

另一方面,世茂计划进一步聚焦精细化的管理下沉,通过对地区公司的孵化与整合,为团队注入新的活力,把核心指标转化为业绩持续增长的动力。

许世坛在业绩会上表示:“2021年,迈入第五年高质量增长,世茂将进一步提升资金管控力,强化运营力,夯实产品品牌力,统筹推进‘大飞机战略’,实现城市赋能的全面升级和长期价值的稳健兑现。”

未来,世茂将一如既往坚守“稳”的主旋律,勤修内功,勇抓机遇,为企业、行业和城市的稳健发展赋能,做时代的参与者、行业的奋进者和责任的担当者。